Le statut LMNP
Le statut de loueur en meublés non professionnel (LMNP) correspond au propriétaire bailleur dont les recettes locatives annuelles ne dépassent pas 23 000 EUR, ou n'excèdent pas 50% de son revenu global.
Quant au meublé, un décret d'application de la loi Alur liste les meubles qui doivent obligatoirement être présents dans le logement meublé lorsqu'il est loué à titre de résidence personnelle du locataire, dans le cadre d'un bail d'une année renouvelable, ou de 9 mois maximum : il s'agit du bail mobilité. Le but étant d'offrir tout le confort nécessaire aux futurs locataires.
Le principal avantage du statut LMNP est le régime d'imposition des revenus issus de la location, à condition d'opter pour la déclaration au réel (et non pas micro-BIC).
Ils sont soumis à l'impôt sur le revenu (IR) dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC), ce qui permet de :
> déduire les charges liées à l'activité, honoraires de l'expert-comptable inclus
> réaliser un amortissement comptable du bien immobiliers et des meubles. L'amortissement étant une charge "fictive" vient diminuer les revenus imposables de façon à ce que bien souvent les revenus locatifs ne sont pas ou très peu fiscalisés.
D'autre part, concernant le régime des plus values dans le cadre de la vente, c'est la plus-value des particuliers qui est appliqué. Pour rappel, elle ne tient pas compte des amortissements.
Créer une SCI
La création d'une SCI soumise à l'impôt sur les sociétés (IS) implique une plus-value calculée sur la totalité de la valeur amortie du bien immobilier en cas de vente. Il s'agit du régime des plus-values des professionnels, beaucoup moins avantageux que celle des particuliers.
Dans le cas où un bien est amorti complètement, le propriétaire qui vend est imposé sur la plus-value sur la totalité de la valeur du bien. Lui faisant ainsi perdre tous les bénéfices d'imposition qu'il a pu engranger tant qu'il était propriétaire. Il brise ainsi la stratégie de défiscalisation associée au statut LMNP.
En conséquence, la gestion de meublés via une SCI est intéressante uniquement si le propriétaire bailleur a la certitude de transmettre ses locations meublées par succession et non par vente.
Créer une SARL de famille
La SARL de famille, adoptée pour les parents avec leurs enfants, ou entre frères et soeurs, est effectivement intéressante quand il s'agit de transmettre du patrimoine immobilier loué en meublé.
Les parents peuvent ainsi procéder par donation progressive, via le mécanisme de démembrement, des parts sociales en nue-propriété à leurs enfants. Leur assurant ainsi une rente, via la perception des loyers. Et les parents se protègent d'une vente en conservant l'usufruit des meublés. La nue-propriété ne devient pleine propriété qu'au décès des parents.
Dans la mesure où la nue propriété représente environ 50% de la valeur du bien, et l'usufruit les 50% restants, l'économie fiscale est conséquente.
