Droits de succession et LMNP

Le statut LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) séduit de nombreux investisseurs pour sa fiscalité avantageuse pendant la détention du bien. Mais en matière de succession, il n'offre aucun allègement spécifique. Voici les points essentiels à retenir.

 1. Le LMNP est une activité civile

Bien que les revenus soient imposés en BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux), le statut LMNP n'est pas considéré comme une activité commerciale sur le plan civil ou successoral.

 Résultat : aucun abattement professionnel ne s'applique au moment de la transmission.

 2. Droits de succession : régime classique

En cas de décès du loueur :

• La valeur vénale du bien meublé entre en totalité dans l'assiette des droits de succession.

• Le barème classique s'applique, après abattements familiaux (ex. : 100 000 € entre parents et enfants).

• Pas d'exonération, ni partielle ni totale, liée à l'activité meublée.

 3. Inéligibilité au régime Dutreil

Le régime Dutreil Transmission, qui permet une exonération de 75 % de la valeur des biens professionnels lors d'une donation ou succession, est réservé aux activités commerciales.

Le LMNP étant une activité civile, il est exclu de ce dispositif.

 4. IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière)

• Les biens en LMNP sont en général imposables à l'IFI, car non considérés comme outils professionnels.

• Contrairement au LMP, il n'y a pas d'exonération possible à ce titre.

 5. Que faire pour optimiser la transmission ?

Pour réduire l'impact fiscal lors d'une succession, plusieurs pistes peuvent être envisagées :

• Passage au statut LMP, si les conditions sont réunies (recettes > 23 000 € et > autres revenus du foyer).

• Loger les biens dans une société à l'IS (ex. : SARL de famille, SCI à l'IS) afin de mieux maîtriser la transmission.

• Donation anticipée avec démembrement de propriété, pour transmettre progressivement la nue-propriété aux enfants.