Du changement pour les LMNP en 2018 ?
Qu'il s'agisse d'une location meublée saisonnière, de chambres d'hôtes, d'un investissement dans une résidence avec services, ou même d'une location meublée à l'année comme résidence principale, il s'agit d'une activité commerciale.
A ce titre, le propriétaire bailleur doit déclarer son activité auprès du centre des formalités des entreprises (CFE) compétent selon son statut.
Il existe 2 statuts qui offrent une optimisation fiscale importante : le loueur en meublé non professionnel (LMNP) et le loueur en meublé professionnel (LMP).
En 2018 une décision du Conseil constitutionnel et des changements de loi concernant le régime micro-BIC ont impacté le statut LMNP.
La LMNP (loueur en meublé non professionnel) concerne la location de logements meublés dont les revenus générés par la location n'excèdent pas la somme de 23 000EUR TTC par an pour le propriétaire ou 50% de ses revenus globaux par an. vous devez déclarer votre activité aux greffes des tribunaux de commerce.
La LMP (loueur en meublé professionnel) concerne la location de logements meublés dont les revenus générés par la location excèdent la somme de 23 000EUR TTC par an pour le propriétaire ou doivent dépasser les revenus du foyer fiscal. Vous devez déclarer votre activité à l'URSAFF ou à la CCI si la location meublée est dans une résidence avec services.
Avant le 8 février 2018, une 3ème condition cumulative était nécessaire pour avoir le statut de LMP : c'était l'obligation de s'inscrire au RCS (Registre du Commerce et des Sociétés). Mais le Conseil constitutionnel a déclaré non conforme cette obligation. Depuis le 8 février 2018, il n'est donc plus possible de choisir entre LMNP et LMP par le fait d'une non inscription au RCS.
Activité commerciale, les loyers tirés d'une location meublée sont imposables dans la catégorie des " bénéfices industriels et commerciaux " (BIC). A ce titre, le propriétaire bénéficie de 2 options :
- soit le régime micro-BIC si les revenus de la location meublée sont inférieurs à 70 000EUR
Avant le 1er janvier 2018, le seuil autorisé était de 33 200 EUR.
- soit le régime réel :
en option si les revenus sont en deçà des 70 000 €
obligatoire à partir du moment où les revenus de la location meublée dépassent le seuil de 70 000 EUR
Depuis le 1er janvier 2018, il est possible de changer de régime fiscal tous les ans.
Par exemple, le bailleur qui aura opté en 2018 pour le régime réel pourra passer au régime micro-BIC s'il envoie un courrier de levée d'option à son SIE (service des impôts des entreprises), avant le 1er février 2019, sous conditions de respecter le seuil autorisé.
A savoir que le loueur en meublé non professionnel (LMNP) est automatiquement soumis au régime fiscal du micro-BIC si ses revenus locatifs sont en deçà des 70 000 EUR. Ce régime permet de bénéficier d'un abattement de 50 % sur les revenus perçus. En contrepartie de cet abattement forfaitaire, aucune charge réelle ne peut être déduite (intérêts d'emprunt, travaux, etc.).
Le micro-BIC n'est donc intéressant que si les charges déductibles sont inférieures à 50 % des revenus perçus. Dans le cas contraire, le régime réel est plus intéressant. Quant aux taux de prélèvements sociaux, ils ont également évolué au 1er janvier 2018 : ils sont passés de 15.5% à 17.2%.
Pour bénéficier du régime réel (l'option est valable 2 ans et reconduite tacitement), il faut notifier le choix de cette option dans le formulaire p0i.
Ce régime permet d'amortir la valeur du logement et du mobilier, les intérêts d'emprunt et les charges telles que les assurances, les frais d'agence, etc.
Au total, ce montant peut rapidement dépasser le montant de l'abattement de 50 % prévu dans le cas du micro-BIC, réduisant encore l'imposition des revenus locatifs.
En revanche, le régime réel requiert une comptabilité pointue et l'intervention d'un expert-comptable puisque la déclaration des revenus au régime réel nécessite de produire une liasse fiscale. Ce professionnel aide le propriétaire bailleur dans le calcul des amortissements afin de ne pas courir le risque d'un redressement fiscal.
Mis à jour le 2019-05-08 23:17
