Imputation de déficit en foncier et passage en LMNP ?

Le déficit foncier

Pour rappel, vous devez opter pour le régime réel, et non le régime forfaitaire (micro foncier), pour pouvoir :
>     déduire toutes les charges liées à l'exploitation de votre location
>     bénéficier de l'amortissement de votre bien
Conservez bien toutes vos factures ! Le service des impôts vous les réclame en cas de contrôle fiscal.

Si vos recettes locatives sont supérieures à vos charges, vous dégagez un bénéfice.
Inversement vous enregistrez un déficit si les frais et charges à déduire sont supérieurs aux loyers perçus. on parle de déficit foncier.
Celui-ci est imputable sur votre revenu global jusqu'à de 10.700 EUR par an, vous permettant ainsi de diminuer votre base d'imposition, et donc vos impôts sur le revenu. c'est ce qu'on appelle la défiscalisation.
Si votre revenu global est insuffisant pour absorber le déficit foncier, l'excédent de déficit peut être imputé sur votre revenu global les six années suivantes.
Sous condition de continuer à louer votre bien immobilier les 3 années qui suivent votre première déclaration déficitaire.
Autrement dit, si votre location nue génère un déficit foncier que vous imputez sur votre revenu global, vous ne pouvez pas passer votre logement en meublé avant le 31 décembre de la 3ème année. C'est une obligation légale. Si vous passez outre, vous risquez la remise en cause de l'imputation.

à savoir avant de vous lancer dans la location en meublé :

Dans le cadre de la loi ALUR, le logement meublé est ainsi défini : c'set un logement décent équipé d'un mobilier et d'équipements suffisants pour permettre au locataire de s'y installer et d'y vivre convenablement, sans rien devoir ajouter, si ce n'est ses effets personnels.
En septembre 2015, un décret a été publié de façon à préciser la liste du mobilier et des équipements obligatoires pour pouvoir bénéficier du statut LMNP.
En conséquence, pour passer d'une location nue à une location meublée, vous devrez respecter cette liste, non exhaustive - vous pouvez ajouter des équipements pour rendre votre logement plus attractif.

De plus, le régime fiscal est différent. D'une part, le déficit généré en LMNP est seulement imputable sur les revenus de la location meublée. Et non pas sur les revenus globaux. Il est reportable pendant 10 ans. Quant au montant des amortissements non-utilisé, il est reportable indéfiniment.
Location nue ou meublée, le déficit ne peut être créé que si vous optez pour le régime réel - et non pas le régime micro BIC !

D'autre part, les LMNP sont redevables de la Cotisation Foncière des Entreprises (CFE). Ceci s'explique par le fait que l'administration fiscale considère que la location en meublé est une activité commerciale.

à ce titre, vous devez vous immatriculer au greffe du Tribunal de commerce dans les 15 jours qui suivent le démarrage de votre activité. Vous avez le choix entre :
>     Une déclaration en ligne sur le site https://www.infogreffe.fr en complétant le Cerfa 11921*5 (formulaire P0i), ou le formulaire FCMB en cas d'indivision
>     Une déclaration papier à transmettre par courrier au greffe dont vous-même dépendez

Le greffe vous transmet votre numéro de SIRET une fois votre dossier enregistré. C'est ce numéro qui vous permet de télétransmettre votre déclaration fiscale.

Non obligatoire, nous vous conseillons cependant de recourir aux services d'un expert-comptable pour gérer vos obligations comptables et l'amortissement de votre bien immobilier. Demandez-nous un devis !