Fiche : Les amortissements en LMNP
Activité commerciale, la location de meublés permet de contourner l'imposition des revenus immobiliers aux revenus fonciers. L'imposition dans la catégorie des BIC étant nettement plus favorable aux propriétaires bailleurs.
Autre avantage décisif pour la location meublée, l'amortissement est une technique comptable qui permet aux propriétaires bailleurs de réduire le bénéfice imposable. De plus, il ne vient pas majorer le montant de la plus-value taxable en cas de transmission par donation ou succession, ou vente.
Les charges déductibles telles que les frais d'agence immobilière, les frais de notaire et toutes les dépenses faites dans le cadre de l'exploitation du meublé viennent aussi réduire le bénéfice imposable, à condition d'opter pour le régime fiscal du réel.
L'amortissement correspond à la perte de valeur du bien immobilier et des meubles acquis pour meubler le logement conformément au décret de 2015. Il permet ainsi chaque année de déduire le montant de cette perte de valeur, via la méthode linaire.
Tous les meubles et équipements qui se trouvent dans le meublé peuvent être amortis à condition que :
> Leur durée de vie supposée soit supérieure à 1 année
> Leur valeur soit supérieure à 600 € TTC
Pour bénéficier de l'amortissement, il est impératif d'inscrire le bien à l'actif et l'administration fiscale exige que l'amortissement soit calculé par composants.
à savoir que pour définir la durée d'amortissement d'une dépense, on retient la durée d'usage qui dépend de la nature du bien.
Quelques exemples de durée d'usage :
> L'immeuble : 40 ans en moyenne
> Le mobilier : 5 ans
> Une cuisine équipée : 10 ans
> L'électroménager : 5 ans
> Les travaux : 10 ans
En revanche, le terrain sur lequel repose le bien n'est jamais amortissable. Si l'acte notarié ne distingue pas la valeur du bâti et du non bâti, une quotepart de terrain devra alors être déduite du prix global pour déterminer la base amortissable.
Dans le cadre d'une location meublée dans une SCI, donc soumise à l'IS, la somme du montant de l'impôt sur les plus values sera calculée par rapport à la valeur amortie du bien.
Enfin, quand les charges couvrent déjà la somme des recettes, il est impossible d'imputer l'amortissement au titre de l'année pour atteindre un résultat négatif. En revanche, il faut stocker ces amortissements non-déduits pour les imputer si nécessaire sur les prochaines années. On parle alors d'un amortissement non utilisé.
Mis à jour le 2020-12-13 13:30
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