Les obligations comptables des LMNP ?

Les loyers tirés d'une location meublée relèvent de la catégorie fiscale des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC), et non des revenus fonciers comme les locations nues.

2 Régimes d'imposition aux bénéfices sont possibles : Le LMNP déclare ses revenus au régime micro-BIC ou au régime du réel. Ses obligations comptables sont liées à ce choix.
Le régime micro-BIC : A condition que ses recettes n'excédent pas 70.000EUR/an, ou 170.000 € pour les meublés classés meublés de tourisme, y compris les gîtes ruraux classés.

Sous ce régime, l'administration fiscale ne prend pas en compte les charges réelles du LMNP. Sur l'ensemble des recettes, elle applique un abattement forfaitaire de 50%, ou 71% pour les meublés classés meublés de tourisme, y compris les gîtes ruraux classés.

Les obligations comptables sont réduites au minimum :

- la tenue d'un livre-journal des recettes
- la tenue d'un registre des achats et des pièces justificatives
- l'établissement de factures portant la mention " TVA non applicable, article 293 B du CGI ".

Le régime réel : il s'applique sur option lorsque les recettes sont inférieures à 70.000 EUR/an, et de plein droit dans le cas contraire.

L'option est à formuler au plus tard à la date de dépôt de la première déclaration de revenu pour les entreprises nouvelles, soit avant le 30 avril de l'année suivant la création de l'entreprise, et avant le 1er février de l'année concernée pour les entreprises existantes.
.A l'inverse du régime micro-BIC, le régime réel tient compte des charges réelles liées à l'activité.

Ces charges comprennent principalement les intérêts des emprunts qui financent le logement loué, et l'amortissement du logement loué. Pour pouvoir être déductible, les charges doivent être justifiées par une pièce comptable. Toutes les factures doivent donc être conservées.

Le régime réel requiert une comptabilité pointue et l'intervention d'un expert-comptable puisque la déclaration des revenus au régime réel nécessite de produire une liasse fiscale. Celle-ci se transmet au plus tard le 2 mai au service des impôts si la clôture de l'exercice se fait au 31 décembre.

L'expert-comptable aide également le propriétaire bailleur (LMNP) dans le calcul et le suivi des amortissements afin de ne pas courir le risque d'un redressement fiscal.
Précisément, les obligations comptables du LMNP regroupent :

>     la tenue d'une comptabilité complète (livre journal, livre d'inventaire, grand livre, inventaire annuel) en cours d'année
>     les factures incluant la TVA
>     les déclarations des bénéfices et de la TVA.
>     en fin d'année, l'établissement de la liasse fiscale qui comprend le bilan, le compte de résultat et l'annexe légale (les tableaux fiscaux) :

• Le bilan mentionnant les créances et les dettes constatées à la clôture de l'exercice - annexe no 2033-A

• Le compte de résultat de l'exercice qui se compose de deux rubriques (résultat comptable et résultat fiscal) - annexe no 2033-B

• Le tableau des immobilisations, des amortissements et des éléments fournis au régime fiscal des plus-values et moins-values - annexe no 2033-C
• Le relevé des provisions, des amortissements dérogatoires et des déficits reportables - annexe no 2033-D
• Le tableau permettant la détermination de la valeur ajoutée produite au cours de l'exercice - annexe 2033-E
  

A savoir que depuis le 1er janvier 2010, faire appel à un expert-comptable permet de  bénéficier de la non-application de la majoration de 25 % du bénéfice imposable pour le calcul de l'IR.

Autre avantage : la réduction d'impôts de 915 € pour les frais de tenue de comptabilité et d'adhésion à l'organisme agréé (à condition que le chiffre d'affaires ne dépasse pas les limites des régimes micro-BIC).

Le fait de pouvoir déduire l'amortissement du bien rend souvent le régime réel plus avantageux que le régime micro. D'autant plus que le régime réel permet généralement de dégager un revenu fiscal égal à 0 et ainsi de ne payer ni impôt ni prélèvements sociaux.