Les obligations fiscales des LMNP ?
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Les obligations fiscales des LMNP ?

THÈME fiscalité
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Résumé :

Le statut LMNP (loueur en meublé non professionnel) concerne uniquement les propriétaires bailleurs de locations meublées.

Ce statut concerne la location de logements meublés dont les revenus générés par la location n'excèdent pas la somme de 23 000EUR TTC par an pour le propriétaire ou 50% de ses revenus globaux par an.

La grande majorité des propriétaires bailleurs bénéficie du statut LMNP, qui est plus facilement atteignable que le statut LMP.

La location en meublé, sans prestation, n'est pas assujettie à la TVA.


Quelles sont les obligations fiscales du propriétaire bailleur ? De quelle catégorie relèvent ses revenus locatifs ?


fiscalité


 Le propriétaire bailleur doit déclarer son activité dans un délai de 2 semaines via un formulaire P0i à transmettre au greffe du tribunal de commerce auquel la location meublée est rattachée. S'il est propriétaire de plusieurs logements situés dans diverses villes, il doit adresser le formulaire p0i au greffe situé dans la ville du logement qui bénéficie du plus haut revenu.
Il reçoit en contrepartie un no SIRET qui doit apparaitre impérativement sur sa déclaration de revenus. A savoir que chacune de ses locations meublées dispose d'un numéro SIRET unique.
Concernant l'IFI qui remplace l'ISF depuis 2018, il est redevable s'il est éligible, contrairement au statut professionnel LMP.
Concernant ses éventuels déficits, ils ne sont imputables que sur les revenus issus des locations meublées, et sur une période de 10 ans.  Et non pas sur le revenu global du foyer fiscal.
Concernant l'exonération des plus-values, il est soumis au régime des plus-values immobilières de particuliers. Autrement dit le propriétaire qui vend sont logement meublé :
>     Au bout de 22 ans, sera uniquement exonéré sur l'impôt sur le revenu, mais pas sur les prélèvements sociaux.
>     Au bout de 30 ans, sera totalement exonéré.
Concernant l'imposition fiscale, le statut LMNP a le choix entre deux régimes pour déclarer ses loyers considérés comme des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) :
Le régime fiscal micro-BIC si ses revenus (loyers + charges récupérées auprès du locataire) sont inférieurs à 70 000EUR. Sous ce régime il bénéficie d'un abattement forfaitaire de 50% représentatif de ses charges réelles. Attention, le régime Micro-BIC exclut la possibilité de constater un déficit.

Le micro-BIC n'est donc intéressant que si les charges déductibles sont inférieures à 50 % des revenus perçus. Dans le cas contraire, le régime réel est plus intéressant.

En termes d'obligations fiscales, il doit alors remplir la déclaration no 2042-C-PRO, complémentaire à sa déclaration de revenus (no 2042). La totalité de ses revenus s'inscrit dans la rubrique BIC. C'est l'administration fiscale qui procède à l'abattement de 50 %. Le montant de l'imposition dépend du taux marginal d'imposition du foyer fiscal dans son ensemble.


En revanche, le régime fiscal réel s'applique automatiquement si les loyers encaissés sur l'année civile dépassent 70 000EUR. Ou sur option lorsque les recettes sont inférieures à 70 000 EUR. Il conviendra dans ce cas de notifier à l'administration fiscale l'option pour le régime réel avant le 1er février de l'année où le LMNP souhaite bénéficier de ce régime dans lequel il s'engage pour 2 ans minimum.
Quand le propriétaire bailleur déclare pendant 2 années consécutives un chiffre d'affaires supérieur à 70.000 EUR, il sera imposé au régime réel d'imposition à compter du 1er janvier qui suit ces 2 années.

Dans le cadre du régime réel, le LMNP déclare ses charges locatives au réel.
Il peut ainsi déduire ses dépenses réelles :

>     Les frais de notaire
>     Les intérêts d'emprunt et assurance emprunteur
>     Les primes d'assurances
>     Les frais d'agence pour la mise en location ou les frais de rédaction du bail
>     Les charges courantes de copropriété hors travaux
>     La taxe foncière et la CFE

Et amortir les grosses dépenses sur plusieurs années. A savoir que chaque type de dépenses a sa durée d'amortissement spécifique correspondant à la durée d'usage de la dépense.
Précisément, il peut amortir le logement lui même et les équipements achetés pour le meubler dans un délai de 5 à 10 ans, en déduisant chaque année entre 10 % et 20 % de leur prix. Ceci ayant pour objectif de minorer son résultat imposable.  
Ce régime nécessite de produire une liasse fiscale, autrement dit le propriétaire bailleur doit établir un compte de résultat et un bilan d'actif avec des amortissements par composantes.
Compte tenu des connaissances pointues que cela nécessite, il est judicieux de faire appel à un expert-comptable pour éviter le risque d'un redressement fiscal. D'autant plus que ses honoraires sont des charges d'exploitation déductibles des revenus locatifs; ce qui permet de diminuer le résultat fiscal du LMP.

En termes d'obligations fiscales, le propriétaire bailleur doit reporter son résultat fiscal sur le le formulaire 2042 C Pro et remplir une déclaration spéciale sur le formulaire no2031-SD.
 
La liasse fiscale se compose des annexes suivantes :

·    Un bilan simplifié mentionnant les créances et les dettes constatées à la clôture de l'exercice - annexe no 2033-A
·    Un compte de résultat simplifié de l'exercice qui se compose de deux rubriques (résultat comptable et résultat fiscal) - annexe no 2033-B
·    Un tableau des immobilisations, des amortissements et des éléments fournis au régime fiscal des plus-values et moins-values - annexe no 2033-C    
·    Un tableau permettant la détermination de la valeur ajoutée produite au cours de l'exercice - annexe 2033-E

Rédigé le
Mis à jour le 2019-08-29 10:33
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