Fiche : LMNP et viager
LMNP est l'acronyme de Loueur en meublé non professionnel. Il s'agit d'une personne qui achète un bien immobilier pour le louer en meublé (et non pas nu). C'est une activité commerciale au regard de l'administration fiscale, dont les revenus entrent dans la catégorie des BIC (et non pas des revenus fonciers).
Acheter un bien immobilier en viager signifie qu'une personne acquiert un bien en versant une rente à une personne âgée qui le vend.
Dans les 2 cas il s'agit d'un investissement immobilier qui permet à l'acquéreur de préparer sa retraite.
Face à l'incertitude sur notre système de retraite, vaut-il mieux investir en parts de viager ou en locatif meublé LMNP ?
Laissez-vous guider
Les avantages de l'investissement locatif LMNP
Puisque les revenus issus de la location de votre meublé entrent dans la catégorie des BIC, vous pouvez soit opter pour le régime micro BIC et bénéficier de 50 % d'abattement sur vos revenus locatifs, soit pour le régime réel, auquel cas vous pouvez déduire les charges réelles et ainsi réduire votre assiette imposable.
Le statut LMNP est perçu comme une des dernières niches fiscales du fait que :
> vous êtes imposé sur seulement 50 % de vos revenus locatifs sous le régime micro BIC alors qu'en location nue, le taux d'abattement est de 30 %.
> En optant pour le régime LMNP au réel, vous avez la possibilité d'amortir comptablement le prix d'achat de votre bien et ainsi avoir plus de charges, donc moins d'impôts.
De plus, à la vente la plus-value se base seulement sur le prix d'achat, sans tenir compte de l'amortissement.
En règle générale, vous ne payez pas d'impôt sur les revenus de la location meublée durant le temps de l'amortissement du bien en LMNP.
Les avantages de l'investissement en parts de viager
Une explication s'impose quant au concept de l'investissement en parts de viager :
Au départ une personne âgée vend son bien en viager sans rente, avec décote. Des associés créent une SCI pour acheter le bien et vous investissez un certain nombre de parts dans la SCI. Le vendeur conserve l'usufruit, donc le droit de demeurer dans le bien qui dorénavant appartient à la SCI, qui est, elle, nue propriétaire.
Quand le vendeur décède, la SCI revend le bien en pleine propriété. Votre gain provient alors de la plus-value à la revente. Celle-ci étant en principe élevée dans la mesure où vous avez acheté le bien avec décote. Fiscalement, cette plus-value est calculée sur la base d'un prix d'achat sans décote, alors que vous l'avez en réalité acheté bien moins cher avec décote, vous avez ainsi moins de PV taxable qu'en réalité.
Hormis la plus value réalisée, l'investissement a un second intérêt fiscal. En effet, n'ayant pas perçu de loyer, vous n'avez pas payé d'impôts.
Mis à jour le 2020-07-28 21:40
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