Peut on passer du réel foncier (2044) en LMNP (2033) ?
Locations nues et locations meublées ne sont pas imposables de la même façon.
En effet, les loyers d'une location nue sont imposés dans la catégorie des revenus fonciers, imposés au réel foncier alors que les loyers d'une location meublée sont imposés dans la catégorie des BIC (Bénéfices industriels et commerciaux), sous le statut LMNP (loueur en meublé non professionnel).
Le régime réel d'imposition dans la catégorie des BIC permet au propriétaire bailleur LMNP de déduire du résultat fiscal les intérêts d'emprunt, les amortissements comptables de l'immobilier et du mobilier et toutes les charges engagées. De plus, le déficit fiscal s'impute sur les revenus des 10 années suivantes, contrairement à la location nue. Ainsi, la rentabilité s'avère souvent meilleure.
En conséquence, de plus en plus de propriétaires bailleurs choisissent de louer leur bien immobilier en meublé, sous le statut LMNP.
A savoir que, outre les meubles indispensables, le logement doit être correctement équipé en appareils électroménagers pour pouvoir entrer dans la catégorie des logements meublés.
Depuis l'ordonnance du 8 juin 2005, il est effectivement possible de transformer un logement nu en logement loué meublé.
Mais sous quelles conditions ?
Le statut LMNP concerne la location de logements meublés dont les revenus générés par la location n'excèdent pas la somme de 23 000EUR TTC par an pour le propriétaire bailleur, ou 50% de ses revenus globaux par an.
Considérée comme une activité commerciale, le LMNP est redevable de la CFE et ses revenus sont imposés dans la catégorie des BIC : au régime micro BIC ou au régime du réel.
S'il opte pour le régime du micro BIC, il bénéficie d'un abattement forfaitaire de 50 % qui est plus intéressant que celui du micro foncier (abattement de 30 %).
Ce régime fiscal est soumis à un seuil plafonné, en termes de chiffre d'affaires et l'abattement est représentatif des charges réelles. En conséquence, il n'est pas toujours intéressant d'opter pour ce régime, le mieux étant de vérifier auprès de son expert-comptable.
Passer d'une location nue à une location meublée implique de :
> Avoir l'autorisation de la copropriété si le bien en location est dans un immeuble collectif ;
> Présenter un bénéfice foncier sur les 3 derniers exercices comptable. Si jamais le propriétaire bailleur a imputé un déficit foncier lors des 3 années précédentes, il devra rembourser l'économie d'impôts réalisée ;
> Attendre la fin du bail, donc le changement de locataire ou le renouvellement du bail - si le locataire accepte la transformation. Le nouveau bail sera alors un bail " meublé ". La loi Alur prévoit la rédaction d'un " inventaire et un état détaillé du mobilier " annexée au bail ;
> Meubler le bien immobilier avant de le mettre en location. Les meubles doivent être présents lors de l'entrée dans les lieux du nouveau locataire. Un décret du 31 juillet 2015 fixe la liste du mobilier devant obligatoirement être présent dans les logements loués meublés ;
> Compléter le formulaire p0i de l'administration fiscale afin de déclarer l'activité de LMNP.
Attention, la transformation d'un bien immobilier loué nu, en bien loué meublé, peut entrainer un non-respect de l'engagement fiscal lié à certains dispositifs tels que Pinel ou Scellier.
Si la fin de la location nue intervient trop tôt, les avantages précédemment obtenus peuvent être remis en cause par l'administration fiscale. Avant toute transformation, il est donc nécessaire de vérifier ceci.
Mis à jour le 2019-10-09 10:39
