Puis je faire un déficit en LMNP ?
Le statut LMNP (loueur en meublé non professionnel) concerne la location de logements meublés dont les revenus générés par la location n'excèdent pas la somme de 23 000EUR TTC par an pour le propriétaire ou 50% de ses revenus globaux par an.
Ce statut existe depuis 1949. Il s'agit d'une des dernières " niches fiscales " accessibles.
La location de meublés étant considéré comme activité commerciale, les loyers tirés d'une location meublée relèvent de la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC) - et non des revenus fonciers comme les locations nues.
En conséquence, deux options s'offrent au LMNP pour déclarer ses revenus locatifs :
> Le régime Micro BIC : si ses revenus (loyers + charges récupérées auprès du locataire) sont inférieurs à 70 000EUR. Sous ce régime, il bénéficie d'un abattement de 50% représentatif de ses charges réelles.
> Le régime Réel Simplifié : il s'applique sur option lorsque ses recettes annuelles sont inférieures à 70.000 € et de plein droit dans le cas contraire. Dans ce cas seulement, il peut déduire ses charges réelles et amortir ses biens et son mobilier.
Le régime Micro-BIC exclut la possibilité de constater un déficit.
Sous le régime réel, le traitement du déficit revêt quelques singularités :
Il peut arriver que l'activité du LMNP génère un déficit avant déduction des amortissements. On parle ici de déficit créé par des dépenses réelles. Ce déficit peut être reporté sur les bénéfices futurs générés par cette même activité, dans la limite de 10 ans.
Il arrive aussi quelquefois que le résultat de l'activité du LMNP soit déficitaire grâce à l'amortissement de l'immeuble concerné. A savoir que les textes fiscaux stipulent que l'amortissement ne peut augmenter ou générer le déficit.
Il sera donc nécessaire de réintégrer fiscalement la part de l'amortissement aggravant ou impliquant le déficit. Seule cette part sera imputable sur les bénéfices futurs, sans limitation de durée cette fois.
Mis à jour le 2019-09-18 16:56
