Quelles différences entre micro LMNP et LMNP au réel ?
Le statut LMNP, qui existe depuis 1949, offre un avantage fiscal intéressant pour les propriétaires bailleurs de biens meublés, comparativement à la location d'un logement vide.
Du fait que la location de meublés soit considérée comme étant une activité commerciale, les propriétaires bailleurs déclarent leurs revenus locatifs dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).
Tant qu'ils ne dépassent pas 72 500 € de recettes en 2020, ils ont le choix entre le régime Micro-BIC (micro entreprise) ou le régime Réel simplifié. Ce plafond s'ajuste au prorata du temps d'exploitation au cours de l'année civile.
Il conviendra de notifier à l'administration fiscale l'option pour le régime réel avant le 1er février de l'année à laquelle le propriétaire bailleur souhaite en bénéficier.
Quelles sont les différences entre ces 2 régimes ?
Le régime micro BIC présente des formalités déclaratives plus simples, ne serai ce que dans la mesure où les obligations comptables sont réduites au minimum : Un livre de recettes et un livre d'achat.
Au contraire, le régime réel simplifié implique de nombreuses obligations comptables, notamment la tenue du registre des immobilisations. De plus, le propriétaire bailleur doit remplir une déclaration spéciale no 2031 et télé déclarer ses revenus locatifs en y joignant plusieurs annexes :
> Un tableau des immobilisations, des amortissements et des éléments fournis au régime fiscal des plus-values et moins-values
> Un bilan simplifié à la clôture de l'exercice comptable
> Un compte de résultat
> Un relevé des provisions, des amortissements dérogatoires et des déficits reportables
Dans le cadre du régime micro BIC, le bénéfice taxable des revenus locatifs est égal aux loyers charges comprises et aux recettes accessoires, diminuées d'un abattement forfaitaire de 50 %. Ce résultat s'ajoute aux autres revenus du foyer fiscal.
Quant à l'abattement forfaitaire de 50 %, il est représentatif des charges réelles, en conséquence rien de plus ne peut être déduit.
Alors que, dans le cadre du régime Réel simplifié, le bénéfice taxable des revenus locatifs est égal à la différence entre les recettes annuelles et les charges réelles et les amortissements déductibles.
à condition que le bien meublé soit inscrit à l'actif du propriétaire bailleur, seul ce régime permet de déduire les charges suivantes de votre location meublée :
> les honoraires de l'expert comptable
> les factures d'entretien et de réparations
> les frais d'assurance
> la taxe foncière
> les frais de notaire relatifs à l'acquisition
De même, les amortissements du bâtiment et du mobilier sont déductibles des recettes.
Le déficit fiscal s'impute sur les revenus des dix années suivantes; tandis que le régime Micro-BIC exclut la possibilité de constater un déficit.
Dans la majorité des cas, le régime réel simplifié permet d'optimiser l'imposition du propriétaire bailleur.
Il est donc vivement conseillé de se tourner vers un expert comptable.
Mis à jour le 2020-03-09 12:28
