Fiche : Quelles sont les règles d'amortissements pour une lmnp ?

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Résumé :

À condition d'avoir opté pour le régime fiscal du réel simplifié en ce qui concerne l'imposition de vos revenus locatifs, l'amortissement est un des principaux avantages de la location meublée.
C'est particulièrement ce mécanisme comptable qui permet à la majorité des loueurs en meublé de payer très peu d'impôt, voire pas d'impôt du tout.

Pour rappel, la location de meublée est considérée par l'administration fiscale comme étant une activité commerciale dont les revenus entrent dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). C'est dans ce contexte que vous pouvez amortir votre bien immobilier

Le loueur en meublé non professionnel (LMNP) désigne le propriétaire-bailleur dont les recettes locatives annuelles sont inférieures à 23 000 € ou inférieures à 50% du total de ses autres revenus.


N'oubliez pas d'adhérer à un centre de gestion agréé (CGA) pour éviter une majoration de votre bénéfice lors du calcul de l'impôt sur le revenu. L'adhésion doit intervenir dans les 5 premiers mois de votre activité LMNP et vous permet aussi de bénéficier d'une réduction d'impôt équivalent aux 2/3 de vos frais de comptabilité (dans la limite de 915 EUR).


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Qu'est-ce que l'amortissement ?

Opération comptable règlementée, l'amortissement correspond à la prise en compte de la perte de valeur d'un bien du fait du temps et de son utilisation.
Or, dans le cadre de votre activité locative, votre bien immobilier s'use au fur et à mesure de son utilisation dans le temps et perd donc de sa valeur chaque année.

L'amortissement permet de répercuter cette perte de valeur comme une charge sur votre revenu imposable. Autrement dit, il permet de déduire le montant de cette perte de valeur chaque année. En venant ainsi minorer le résultat imposable, l'amortissement vous permet de payer moins d'impôt.

à savoir que vous pouvez amortir votre bien immobilier quel que soit son âge ou sa date d'achat.


Quelles sont les règles en matière d'amortissement ?

Pour bénéficier de l'amortissement, votre bien immobilier, son mobilier et ses équipements doivent être inscrits à l'actif de votre bilan. On parle d'actif immobilisé.

Une des règles est que l'amortissement ne peut pas créer de déficit. Autrement dit, si vos charges d'exploitation couvrent déjà la totalité de vos recettes locatives, votre expert-comptable va stocker ces amortissements non-déduits de façon à pouvoir les imputer, au besoin, les années suivantes.
à noter qu'un tableau de suivi des amortissements dont la déduction est différée doit être joint à votre déclaration de résultats.

Ces amortissements réintégrables sont utilisables sans limite de temps, alors qu'un déficit comptable n'est utilisable que sur une période de 10 ans.

Quant à la plus-value à la revente, l'amortissement n'aura aucun impact du fait que le calcul de la plus-value se fait sur la valeur d'achat.

Du fait que l'amortissement d'un bien immobilier correspond à sa perte de valeur au fil du temps, le terrain sur lequel il est bâti n'est jamais amortissable puisqu'il ne subit pas d'usure physique.


Comment calculer l'amortissement de votre bien immobilier ?

Depuis 2005, l'administration fiscale exige que l'amortissement soit calculé par composants, tel que défini dans l'article 311-2 du Plan Comptable Général (PCG).

Ainsi devez-vous faire appel à un expert-comptable pour éviter toute erreur possible, source de redressement fiscal. D'autant plus qu'en optant pour le régime fiscal du réel, vous avez l'obligation d'établir la liasse fiscale dans un délai imparti (bilan, déclaration de résultat et annexes).

Pour calculer l'amortissement de votre bien immobilier, votre expert-comptable va ventiler la valeur de votre bien en 4 composants et déterminer une durée d'amortissement pour chacun d'entre eux.

> le gros oeuvre,
> l'étanchéité de la façade,
> l'installation générale et technique (l'électricité et la plomberie notamment)
> l'agencement (les cloisons, la cuisine aménagée, ...)


Chacun de ces composants correspond à un pourcentage de la valeur de votre bien immobilier. L'amortissement s'apprécie au cas par cas, mais la ventilation part souvent de cette base :

45 % de la valeur du bien immobilier sur 50 ans en ce qui concerne le gros oeuvre.
10 % sur 30 ans pour l'étanchéité de la façade,
15 % sur 20 ans pour les installations,
15 % sur 10 ans pour l'agencement.

Le calcul de l'amortissement de chacun des composants s'effectue de façon linéaire. Ainsi en cumulant l'ensemble de ces 4 composants, on atteint 85 % de la valeur du bien immobilier. Ce qui suppose que le terrain (non amortissable) représente 15 % de la valeur du bien. Or, cette valeur varie évidement selon la localisation du bien, en particulier s'il est implanté dans une zone tendue.

Bien entendu, si vous possédez plusieurs appartements situés dans un même immeuble, ou type d'immeuble, les ventilations en composants devront être identiques.


Quelles sont les règles d'amortissements de votre mobilier, de vos équipements et des travaux ?

Vos meubles et vos travaux d'agrandissement ou d'amélioration sont des dépenses amortissables dès lors que :
> leur valeur unitaire est supérieure à 600 € TTC
> vous avez conservé les factures correspondantes,
> elles sont postérieures à la date de début d'activité que vous avez inscrit sur votre déclaration P0i.

En deçà de 600 EUR, la facture est déductible de vos charges locatives. De même en ce qui concerne vos factures d'entretien et de réparation.

Si vous avez acheté des meubles d'occasion, vous pouvez évaluer leur valeur par rapport à la valeur marché pour un meuble identique de façon à pouvoir les amortir. à savoir que cette évaluation se fait une seule fois, lors de la création de votre activité LMNP.

Quant à la durée d'usage à prendre en compte pour amortir vos travaux d'aménagement et votre mobilier, l'administration fiscale admet :

> 10 ans pour une cuisine aménagée,
> 10 ans pour des travaux de peinture,
> 7 ans pour les meubles et 5 ans pour l'électroménager.


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Rédigé le
Mis à jour le 2021-03-18 23:31
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