Quels changements en 2016 pour les LMNP ?

Définition du LMNP :
Le loueur peut bénéficier du statut de loueur professionnel si les conditions suivantes sont réunies :

Le bailleur doit être inscrit au registre du commerce en qualité de loueur professionnel.
Le total des recettes locatives doit dépasser 23 000 € TTC par an et dépasser les autres revenus d'activité du foyer fiscal.
A contrario, les loueurs qui ne respectent pas ces trois conditions sont considérés comme loueurs non professionnels (LMNP).

Imposition du bénéfice - Micro-entreprise :
Le loueur en meublé relève en principe du régime des micro-entreprises dès lors que le chiffre d'affaires annuel est inférieur aux plafonds micro-entreprises (seuil proratisé en cas de début d'activité en cours d'année).
Sans avoir à tenir de comptabilité en bonne et due forme, il bénéficie d'un abattement forfaitaire pour frais et sera donc soumis au barème progressif de l'impôt sur le revenu sur une partie de son chiffre d'affaires.
Mais il peut aussi opter pour le régime du réel ci-après, l'option étant valable pour deux exercices et renouvelable tacitement.
Régime du réel :
Au-del à du plafond de CA ou sur option, le loueur en meublé est soumis au régime du réel.
Il doit donc tenir une comptabilité en bonne et due forme selon les règles des BIC et peut donc notamment déduire de ses recettes :

les frais d'acquisition (droits d'enregistrement)
les intérêts d'éventuels emprunts
les travaux d'entretien et de réparations courant
l'amortissement sur le prix d'achat du bien et sur les gros travaux non déductibles.
Les déficits éventuels sont imputés : -sur le revenu global du propriétaire si celui bénéficie du statut fiscal de loueur en meublé professionnel (LMP) -sur les bénéfices de même nature réalisés au cours de la même année et des dix années suivantes pour les loueurs en meublé non professionnels..

Plus-values :
La plus-value éventuelle réalisée lors de la vente du bien est soumise :

au régime des plus-values immobilières privées pour les loueurs non-professionnels, et cela même si une partie du prix d'acquisition a été passé en amortissements.
au régime des plus-values professionnelles pour les loueurs professionnels, ce qui peut entraîner une exonération sous certaines conditions.

TVA :
Les locations meublées sont exclues du champ d'application de la TVA.
Impôt sur la fortune :
De façon logique, les logements possédés par des loueurs en meublé professionnels sont exonérés d'impôt sur la fortune en tant que biens professionnels.
Ce qui n'est naturellement pas le cas des loueurs en meublé non professionnels : le logement est dans ce cas soumis à l'ISF.
Impôts locaux :
La location meublée, en tant qu'activité commerciale, est soumise à la cotisation foncière des entreprises et à la cotisation sur la valeur ajoutée.
Le bailleur est naturellement redevable de la taxe foncière mais il n'est en revanche pas assujetti à la taxe d'habitation si le logement ne constitue pas son habitation personnelle.
Location d'une partie de son habitation personnelle :
La location de chambres d'hôtes est exonérée d'impôt sur les bénéfices si le loyer ne dépasse pas 760 € par an.
La location meublée d'une ou plusieurs pièces de sa résidence principale est également exonérée si le loyer est fixé dans des limites raisonnables.
Le logement doit être la résidence principale du locataire.

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