Fiche : Usufruit, nu propriété et LMNP, comment ça marche ?

THÈME immobilier
258 caractères
temps de lecture : 2 minutes
Déjà visionné par 83 internautes
Résumé :

Acheter un bien immobilier pour le louer en meublé et bénéficier ainsi du statut LMNP, ou l'acquérir grâce au démembrement de propriété sont deux stratégies d'investissement bien différentes qui permettent de se constituer un patrimoine immobilier à moindre coût.

À savoir que l'investissement immobilier en nue-propriété consiste à acheter un bien tout en renonçant au droit d'en user pendant une durée déterminée avec l'accord de l'usufruitier.

Les deux stratégies permettent de bénéficier d'avantages fiscaux.



immobilier


Usufruit, nue-propriété, comment ça marche ?

Le démembrement de propriété d'un bien est un mécanisme juridique qui permet de séparer le droit de propriété en deux droits distincts :

  • la nue-propriété, qui correspond au droit de disposer du bien,
  • l'usufruit qui est le droit d'utiliser le bien : l'habiter ou le louer à un tiers, auquel cas l'usufruitier perçoit les loyers.

La nue-propriété et l'usufruit sont exercés par deux personnes différentes : l'usufruitier et le nu-propriétaire. Un accord les lie pendant toute la durée du démembrement.

En contrepartie de la privation temporaire du droit d'y résider ou de le louer, l'investisseur immobilier (le nu-propriétaire) bénéficie d'un prix d'acquisition bien moins élevé. La décote est d'environ 40 % par rapport au même bien acquis en pleine propriété.
D'ailleurs, l'achat d'un bien en viager est une des illustrations de l'achat en nue-propriété.

Charge à l'usufruitier d'assurer les réparations d'entretien et de payer la taxe foncière et autres impôts liés à la jouissance du bien, de même la gestion locative s'il décide de louer le logement. Tandis que le nu-propriétaire prend en charge le coût des éventuelles grosses réparations.

Au terme de la convention de démembrement, l'acquéreur devient propriétaire à part entière du logement sans taxation supplémentaire et a le choix entre y élire domicile, ou le mettre en location pour enfin percevoir les revenus locatifs.

Ainsi, cet investissement immobilier s'adresse plus particulièrement aux investisseurs qui bénéficient déjà d'une certaine assise financière.


Des avantages en matière de fiscalité

La valeur de la nue-propriété n'est pas prise en compte dans l'évaluation du patrimoine imposable à l'IFI (impôt sur la fortune immobilière) et les droits de donation, quand l'acquéreur souhaite transmettre la nue-propriété à ses enfants, sont uniquement calculés sur la valeur de celle-ci.

Quand l'investisseur immobilier réalise un emprunt bancaire pour acquérir la nue-propriété, les intérêts d'emprunt sont déductibles des autres revenus fonciers. à noter que ses dépenses en matière de grosses réparations peuvent être déduites de ses revenus fonciers.

On parle de revenus fonciers en ce qui concerne les revenus locatifs issus de la location de logement nu. Tandis que la location de meublé (LMNP) engendre des revenus locatifs qui relèvent des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) du fait que la location meublée est une activité commerciale.


Le statut de loueur en meublé non professionnel LMNP, comment ça marche ?

Pour pouvoir bénéficier du statut LMNP et de ses avantages fiscaux, l'investisseur immobilier qui achète un bien et le meuble pour le louer doit s'immatriculer auprès du greffe du Tribunal de commerce dont dépend le bien loué dans les 15 jours suivant le début de la location.

à savoir que la location meublée doit être équipée de tout le mobilier et équipements nécessaires à l'habitation, selon le décret de la loi Alur.

En optant pour le régime fiscal du réel, le LMNP peut amortir le prix d'achat du bien et déduire l'ensemble de ses charges locatives :

  • les intérêts d'emprunt,
  • la CFE et la taxe foncière,
  • les charges de copropriété au syndic,
  • les travaux,
  • les honoraires de l'expert-comptable pour la tenue de sa comptabilité,
  • le coût d'adhésion au centre de gestion agréé (CGA).


Contactez notre cabinet d'expertise-comptable pour échanger avec nos équipes afin de déterminer l'investissement immobilier le plus adapté à vos projets et à votre fiscalité.

Rédigé le
Mis à jour le 2021-04-04 13:03
Sujet en rapport :
statut lmnp / investissement immobilier / avantages fiscaux / nue usufruit / investisseur immobilier / grosses réparations / revenus locatifs / intérêts emprunt / location meublée / usufruit / lmnp / acheter / immobilier / meublé / statut / acquérir / démembrement / stratégies / investissement / patrimoine / coût / nue / usufruitier / avantages / fiscaux /
avis-fiscal
VOUS AVEZ UNE QUESTION FISCALE ?
Demandez l'avis d'un expert-comptable
Via Webcam / Téléphone, vous pouvez poser vos questions à l'expert comptable.
39 € HT 30 Minutes Paiement CB / Paypal
Questions liées :
Quels choix fiscaux à privilégier pour un consultant ?
Quels choix fiscaux à privilégier pour un orfèvre ?

Toutes les fiches fiscales

Notez cette page
  1. 1
  2. 2
  3. 3
  4. 4
  5. 5
5.001
Twitter Facebook linkedin Comptatoo sur Twitch Comptatoo sur youtube comptableenligne

  • Plébiscite

    Plébiscité par des milliers de clients, notre fonctionnement est fait pour vous


    Depuis 2005, nos clients assurent la popularité de notre mode de fonctionnement, vos besoins / nos services


  • Proche de vous

    111 adresses physiques sur la France entière


    Nous avons une implantation globale qui nous permet de vous proposer une adresse physique au plus proche de vous, RDV si nécessaire


  • Visa fiscal gratuit

    Vous économisez votre CGA (200 Euros)


    Étant conventionné, tous nos clients bénéficient de la non-majoration de 25 % si applicable pour votre BIC, gratuitement bien sûr. Vous économisez votre CGA


  • Dépassement de forfait

    Plus de factures que prévu ?


    Nous révisons la facturation selon votre vraie volumétrie.
     % du dépassement X montant de la mensualité


  • Transition

    Nous pouvons gérer la transition avec votre ancien expert-comptable


    Vous avez un désaccord avec votre expert-comptable, nous pouvons essayer d'arrondir les angles en le contactant


  • SIG

    Soldes Intermédiaires de Gestion intégrés


    Les SIG sont déjà disponibles dans votre module reporting, 2 clics et vous avez vos indicateurs mis à jour tous les quart d'heures