Fiche : Usufruit, nu propriété et LMNP, comment ça marche ?

Usufruit, nue-propriété, comment ça marche ?

Le démembrement de propriété d'un bien est un mécanisme juridique qui permet de séparer le droit de propriété en deux droits distincts :

• la nue-propriété, qui correspond au droit de disposer du bien,
• l'usufruit qui est le droit d'utiliser le bien : l'habiter ou le louer à un tiers, auquel cas l'usufruitier perçoit les loyers.

La nue-propriété et l'usufruit sont exercés par deux personnes différentes : l'usufruitier et le nu-propriétaire. Un accord les lie pendant toute la durée du démembrement.

En contrepartie de la privation temporaire du droit d'y résider ou de le louer, l'investisseur immobilier (le nu-propriétaire) bénéficie d'un prix d'acquisition bien moins élevé. La décote est d'environ 40 % par rapport au même bien acquis en pleine propriété.
D'ailleurs, l'achat d'un bien en viager est une des illustrations de l'achat en nue-propriété.

Charge à l'usufruitier d'assurer les réparations d'entretien et de payer la taxe foncière et autres impôts liés à la jouissance du bien, de même la gestion locative s'il décide de louer le logement. Tandis que le nu-propriétaire prend en charge le coût des éventuelles grosses réparations.

Au terme de la convention de démembrement, l'acquéreur devient propriétaire à part entière du logement sans taxation supplémentaire et a le choix entre y élire domicile, ou le mettre en location pour enfin percevoir les revenus locatifs.

Ainsi, cet investissement immobilier s'adresse plus particulièrement aux investisseurs qui bénéficient déjà d'une certaine assise financière.

Des avantages en matière de fiscalité

La valeur de la nue-propriété n'est pas prise en compte dans l'évaluation du patrimoine imposable à l'IFI (impôt sur la fortune immobilière) et les droits de donation, quand l'acquéreur souhaite transmettre la nue-propriété à ses enfants, sont uniquement calculés sur la valeur de celle-ci.

Quand l'investisseur immobilier réalise un emprunt bancaire pour acquérir la nue-propriété, les intérêts d'emprunt sont déductibles des autres revenus fonciers. à noter que ses dépenses en matière de grosses réparations peuvent être déduites de ses revenus fonciers.

On parle de revenus fonciers en ce qui concerne les revenus locatifs issus de la location de logement nu. Tandis que la location de meublé (LMNP) engendre des revenus locatifs qui relèvent des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) du fait que la location meublée est une activité commerciale.

Le statut de loueur en meublé non professionnel LMNP, comment ça marche ?

Pour pouvoir bénéficier du statut LMNP et de ses avantages fiscaux, l'investisseur immobilier qui achète un bien et le meuble pour le louer doit s'immatriculer auprès du greffe du Tribunal de commerce dont dépend le bien loué dans les 15 jours suivant le début de la location.

à savoir que la location meublée doit être équipée de tout le mobilier et équipements nécessaires à l'habitation, selon le décret de la loi Alur.

En optant pour le régime fiscal du réel, le LMNP peut amortir le prix d'achat du bien et déduire l'ensemble de ses charges locatives :

• les intérêts d'emprunt,
• la CFE et la taxe foncière,
• les charges de copropriété au syndic,
• les travaux,
• les honoraires de l'expert-comptable pour la tenue de sa comptabilité,
• le coût d'adhésion au centre de gestion agréé (CGA).
  

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