Changer ma micro lmnp en lmnp au réel, comment faire ?
Le statut LMNP (loueur en meublé non professionnel) concerne les propriétaires bailleurs de meublés, dont les recettes générées par la location n'excèdent pas la somme de 23 000EUR TTC par an ou 50% de ses revenus globaux par an. On parle de recettes, c'est à dire de chiffre d'affaires (CA). À ne pas confondre donc avec le bénéfice qui tient compte de l'ensemble des charges déductibles.
Activité commerciale encadrée par la loi ALUR pour ce qui est de la liste de meubles, les revenus générés par la location de meublés sont à déclarer dans la catégorie des BIC (Bénéfice industriels et commerciaux).
Tenu de s'enregistrer auprès du Greffe du Tribunal de Commerce dont dépend son meublé en location, c'est à ce moment là qu'il choisit son régime fiscal : il peut opter, soit pour le régime fiscal micro BIC, tant qu'il ne dépasse pas 70 000EUR de recettes; soit pour le régime du réel.
S'il a démarré son activité sous le régime fiscal micro BIC, comment doit-il procéder pour passer ultérieurement du régime micro BIC ou régime du réel simplifié ?
Quelles sont les implications en termes d'obligations fiscales et comptables ?
Le régime Micro BIC (ou régime forfaitaire) est applicable automatiquement lorsque les recettes issues de la location sont inférieures à 70 000 EUR.
Dans ce cadre, le propriétaire bailleur bénéficie d'un abattement forfaitaire de 50%, représentatif de ses charges réelles. Il ne peut pas amortir ses dépenses locatives, ni ses charges réelles.
Le régime du Réel Simplifié est appliqué de plein droit lorsque les recettes excèdent 70 000 € mais le propriétaire bailleur peut opter pour ce régime dès le démarrage de son activité s'il souhaite pouvoir déduire ses charges réelles et amortir les dépenses inhérentes à ses investissements.
Il peut sinon opter pour ce régime, plus avantageux dans 85% des cas, au plus tard avant le 1er février de l'année fiscale concernée; s'il déclarait ses revenus au Micro Bic auparavant.
L'administration fiscale nomme ce changement : lever l'option.
Le propriétaire bailleur doit donc lui adresser un courrier de levée d'option par lettre recommandée avec A/R. Précisément, au Service des Impôts des Entreprises auquel le bien loué est rattaché.
Il doit ensuite renseigner et envoyer son courrier de levée d'option au Greffe du Tribunal de Commerce.
à savoir que l'option pour le régime du Réel Simplifié est valable pour 1 année et qu'elle est reconductible tacitement pour la même période.
Attention, sous le régime du Réel le propriétaire bailleur est tenu d'établir la liasse fiscale et de calculer les amortissements et les déficits reportables.
Nous vous conseillons donc de vous faire accompagner par un expert-comptable afin d'optimiser la rentabilité de votre projet locatif et d'éviter des erreurs.
Mis à jour le 2020-02-27 16:20
