Les charges d'intérêts sont ils déductibles en LMNP LMP ?

Les charges déductibles en LMNP/ LMP

En optant pour le régime fiscal du réel, vous pouvez déduire de vos revenus locatifs toutes les charges que vous payez pour votre bien immobilier et son exploitation. Autrement dit, toutes les charges que vous supportez pour gérer votre activité locative.

Y compris, les intérêts d'emprunt, majorés des frais de dossier et de constitution des garanties et prime d'assurance, si vous avez dû faire un emprunt bancaire pour acheter le bien immobilier que vous destinez à la location meublée.

Auquel cas la date d'achat du bien immobilier correspond à la date de démarrage de votre activité locative. Date que vous inscrivez sur le formulaire P0i destiné au greffe du tribunal de commerce.

à savoir que seul ce régime du réel peut vous permettre, dans bon nombre de cas, de neutraliser entièrement la fiscalité de vos revenus locatifs. Il vous donne aussi la possibilité d'amortir votre bien.

à noter également que le déficit créé par la déduction des charges est reportable sur les revenus de même nature (donc BIC) sur les 10 années suivantes.

La seule règle étant que les charges déductibles doivent répondre aux conditions générales de déduction des charges en BIC. Ainsi doivent-elles :
> correspondre à une charge effective et s'appuyer sur des justificatifs suffisants. Veillez à conserver toutes vos factures !
> être comprises dans les charges de l'exercice au cours duquel elles ont été engagées ;
> se rattacher à la gestion normale de l'entreprise. Ainsi les charges de copropriété, la CFE et les honoraires de votre cabinet d'expertise comptable notamment sont aussi déductibles.

Le régime fiscal du réel simplifié

Il s'applique systématiquement dès lors que vos revenus dépassent les seuils du régime micro BIC (72 500 € ou 176 200 € pour les meublés de tourisme classés)

Vous devez indiquer votre choix pour le régime du réel sur le formulaire de déclaration de création de votre activité locative, le formulaire P0i.

Sachez que le régime réel implique la tenue rigoureuse de votre comptabilité. Elle doit notamment être conforme au Code du commerce et au Plan Comptable Général (PCG). Vous devez également déposer une déclaration de résultat no 2031 et ses annexes (le bilan comptable et le compte de résultats entre autres).

N'hésitez pas à nous solliciter, qu'il s'agisse de vérifier le régime fiscal le plus adapté à votre situation personnelle ou de tenir votre comptabilité LMNP au régime réel.

Vous pouvez également opter pour le régime réel en cours d'activité. Il vous suffit de le notifier par courrier auprès de votre service des impôts (SIE) avant le 1er février N au titre de l'année N pour une déclaration à déposer en N+1.

N'oubliez pas d'adhérer à un Centre de Gestion Agréé (CGA) dans les 5 mois qui suivent le début de votre activité pour éviter une majoration de votre bénéfice pour le calcul de l'IR.

La nouvelle loi de finances pour 2021 a prévu de réduire progressivement cette majoration, passant :
> de 25 % à 20% pour l'imposition de vos revenus de l'année 2020,
> à 15 % pour l'imposition de vos revenus de l'année 2021,
> à 10 % en 2022.