Fiche : LMNP LMP et période d'amortissement d'un bien immobilier

L'amortissement d'un bien immobilier

En comptabilité, la période d'amortissement d'une immobilisation dépend du type de bien et de la méthode d'amortissement utilisée. Dégressif ou linéaire, l'amortissement permet de calculer (constater) la perte de valeur du bien immobilier année après année du fait de l'usure du temps.

La durée d'amortissement permet d'optimiser le résultat comptable et donc de diminuer le résultat fiscal imposable du loueur de meublé, professionnel ou non.

L'administration fiscale a donc défini des durées d'usage, elles vont :
>     de 25 à 40 ans pour l'immobilier,
>     de 10 à 20 ans pour les travaux,
>     de 5 à 7 ans pour le mobilier.

à savoir que le terrain n'est pas amortissable. En fonction de sa location géographique et quand c'est difficile de déterminer sa valeur, on applique souvent une valeur forfaitaire au terrain de 10 à 20 % du prix global du bien immobilier mis en location.
Par exemple, pour un appartement d'une valeur de 170 000 EUR, le terrain qui le porte peut-être évalué à 17 000 EUR. Le terrain n'étant pas amortissable, la valeur du bien immobilier amortissable s'élève donc à 153 000 EUR.

Les périodes d'amortissement

D'autre part, l'administration fiscale préconise un amortissement linéaire par composants. En effet le gros oeuvre (la structure) et la couverture par exemple n'ont pas la même durée de vie. En conséquence le fisc propose la décomposition ci-dessous en matière de durées d'amortissement et de clés de répartition. Ces éléments pouvant être évidemment ajustés à votre propre bien immobilier.   

• La structure compte pour 50% de la valeur du bien immobilier et s'amortit sur 40 ans
• La couverture et les menuiseries extérieures comptent pour 20% de la valeur et s'amortissent sur 25 ans
• Le chauffage et l'électricité comptent également pour 20% et s'amortissent sur 20 ans
  

Quant à l'amortissement des meubles, quand la facture est supérieure à 600 € et postérieure au début de votre activité de loueur, sa durée d'amortissement va de 5 à 7 ans.

Les différences entre LMP et LMNP

L'investisseur immobilier sous statut LMP peut déduire les charges liées à son investissement de son revenu global, tandis que le LMNP ne peut que les déduire de ses revenus locatifs.
De plus, l'amortissement excédentaire est reportable sur un bénéfice futur ; et sans limitation de durée uniquement pour le LMP.

En revanche, dans les 2 cas de figure, l'amortissement ne peut augmenter le déficit du loueur de meublés. Il peut seulement être pris en compte pour diminuer le bénéfice ou le ramener à zéro.

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