LMNP vers SCI à l'IR et droits de mutation

Le passage d'un statut de Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) à une Société Civile Immobilière (SCI) à l'Impôt sur le Revenu (IR) entraîne des conséquences fiscales, notamment en matière de droits de mutation.
1- Changement de structure : conséquences fiscales
Le passage de la détention en nom propre (LMNP) à une SCI à l'IR constitue une cession à soi-même, entraînant :
-Une vente du bien immobilier de l'associé à la SCI.
-Une taxation sur la plus-value immobilière (selon le régime des particuliers, avec abattements pour durée de détention).
-Des droits de mutation à payer sur la valeur du bien.
2- Droits de mutation
Lors de la vente du bien à la SCI :
-Droits d'enregistrement : 5,81 % du prix d'achat (ou 5,09 % en Alsace-Moselle).
- Honoraires du notaire : Variables en fonction de la valeur du bien.
3-Alternatives pour limiter l'impact fiscal
-Apport du bien en SCI : Moins coûteux, mais entraîne la cessation de l'activité LMNP et une imposition sur la plus-value professionnelle.
-Transmission progressive des parts : Peut être optimisé fiscalement avec des donations exonérées jusqu'à 100 000 € par parent/enfant tous les 15 ans.